Négocier un prêt hypothécaire ne se résume pas à obtenir le meilleur taux. Les écueils sont nombreux. Voici six erreurs fréquentes lorsque vient le temps de souscrire une hypothèque et les façons de les éviter.
1- Sous-estimer ses besoins réels
Il n’y a pas que le taux d’intérêt qui compte. Malheureusement, c’est souvent la seule information que l’emprunteur est en mesure d’obtenir.
Bien sûr, le taux importe, mais il existe des dizaines, voire des centaines de paramètres qui permettront à vos clients d’économiser des milliers de dollars. Par exemple, leur avez-vous parlé des produits combinés, comme la possibilité de diviser son emprunt en différentes parties, par exemple une à taux variable et une autre à taux fixe ? De l’option du produit ouvert, sans engagement de terme ?
N’hésitez pas à vous allier à un courtier hypothécaire pour établir la bonne stratégie.
2- Ne pas anticiper l’évolution des besoins immobiliers
Selon les différents prêteurs avec lesquels traite Planiprêt, un peu plus de 80 % des emprunteurs hypothécaires contractent un prêt à taux fixe sur cinq ans. Pour certains, cela peut être le choix parfait. Pour d’autres… quel dommage ! Votre client prévoit agrandir sa famille d’ici un an ou deux ? Il ne pense habiter cette propriété que quelques années et ensuite déménager ?
Il est alors certain que son condominium ou sa petite maison ne satisfera plus ses besoins. S’il avait choisi le bon produit, à savoir un contrat sur deux ou trois ans, par exemple, il s’éviterait une pénalité de plusieurs milliers de dollars, en plus d’avoir bénéficié d’un taux d’intérêt probablement plus faible que celui sur cinq ans. Il aurait aussi pu opter pour un taux variable afin de diminuer sa pénalité potentielle.
3- Sous-estimer la paperasse et être à la dernière minute
Avec le resserrement des règles hypothécaires canadiennes, les conditions pour l’obtention d’un prêt sont vraiment plus complexes qu’auparavant. Il importe de rester vigilant et faire le tri dans ses papiers à l’avance, car s’il manque un document important et qu’il faut le commander (par exemple, un avis de cotisation), cela peut compromettre une transaction.
Conseillez à votre client d’être proactif et organisé, le succès d’une demande de financement dépend pour beaucoup de sa capacité à fournir rapidement les documents nécessaires.
Malheureusement, la liste est légèrement plus complexe qu’en 1980… Il devra donc s’investir et collaborer pleinement avec son courtier hypothécaire afin d’assurer l’acceptation de son dossier.
4- S’imaginer que traiter avec un courtier hypothécaire comporte des frais
Les gens ne comprennent souvent pas pourquoi les courtiers hypothécaires peuvent aller chercher une hypothèque avec de meilleures conditions qu’eux et qu’en plus, tout ceci est gratuit. Il s’agit d’une question de volume d’affaires. Une agence de courtiers hypothécaires rapporte plusieurs dizaines de millions de dollars de prêts à
une banque chaque année et est donc est en meilleure position pour négocier.
Il faut aussi comprendre que le courtier hypothécaire est un travailleur autonome qui ne coûte rien aux banques, tant et aussi longtemps qu’il n’a pas présenté un dossier complet, bien constitué et qui sera approuvé par l’institution.
Ce service est donc totalement gratuit pour votre client, car c’est la banque qui le paiera à la conclusion du dossier. Je me plais à dire que les courtiers hypothécaires sont des sous-contractants des banques qui travaillent pour le client, et non pour l’institution financière. On vise d’abord la rentabilité du client, pas celle de la banque.
5- Penser que le rôle du courtier se limite à la négociation d’un taux
Réaliser comme il se doit une transaction immobilière pour le compte des clients relève de champs de compétences extrêmement variés ! Pendant des jours, des semaines, voire des mois, le courtier hypothécaire est le pilier central des échanges entre le client, le courtier immobilier, la banque et sa succursale, le notaire, le conseiller en services financiers et parfois même l’évaluateur et/ou l’inspecteur en bâtiment.
Le courtier hypothécaire est « hyper spécialisé » en financement immobilier. Il va scrupuleusement accompagner votre client dans chaque étape cruciale de la transaction pour s’assurer de réaliser son rêve.
Si votre client décide de réaliser l’exercice lui-même, il doit entrer dans les détails avec l’institution financière avec laquelle il souscrit son hypothèque : quelles sont les pénalités en cas de bris de contrat, quelles sont les modalités de remboursement, est-il possible de faire le paiement hypothécaire à partir de deux comptes bancaires séparés, y a-t-il des frais bancaires non divulgués, est-il obligé de prendre l’assurance vie hypothécaire et/ou d’autres produits pour pouvoir bénéficier d’un taux promotionnel ? Il ne faut rien négliger !
6- Écouter un amateur bien intentionné
Enfin, le beau-frère qui parle de sa super aubaine a-t-il mentionné qu’elle est valable seulement pour un terme d’un an, ou qu’il s’agit d’un taux variable ? Il arrive que les gens ne comprennent pas ce qu’il y a derrière leurs « bons » taux.
Votre client doit se rappeler que la durée du contrat, la souplesse des paiements, le montant de mise de fonds et la nature même de l’hypothèque peuvent influencer le fameux taux du « ­beau-frère », dans un sens ou dans un autre. Les produits sont très complexes et les différences entre ceux-ci sont devenues énormes avec les changements réglementaires.
Votre client devrait se renseigner auprès d’un spécialiste plutôt qu’une connaissance qui risque de déformer la réalité, aussi bien intentionnée soit-elle !

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Alors qu’ils sont nombreux à reconnaître qu’un alourdissement de leur hypothèque les mettrait dans l’embarras, les Canadiens semblent pourtant peu enclins à comparer les taux hypothécaires. 
S’appuyant sur un sondage mené auprès de 10 000 personnes dans 10 pays, cette étude de HSBC se penche sur les conséquences éventuelles d’une hausse des taux d’intérêt pour les propriétaires au Canada tout en dressant une comparaison avec leurs homologues dans d’autres pays.
Elle révèle par exemple que 20 % des propriétaires ou acheteurs potentiels canadiens pourraient « difficilement » faire face à une hausse du taux hypothécaire de 2 %, voire en seraient « incapables » si celle-ci se produisait aujourd’hui. Et dans le cas où cette augmentation atteindrait 5 %, cette proportion grimpe à 48 %. Si l’on en croit les données de HSBC, ces résultats placent le Canada dans la moyenne par rapport aux neuf autres pays étudiés.
ÉQUILIBRE FINANCIER PRÉCAIRE
L’étude montre aussi que malgré leur inquiétude face à une éventuelle remontée du taux hypothécaire, les emprunteurs canadiens figurent parmi les moins soucieux de tous les pays sondés à dire qu’ils ont comparé les différents taux proposés sur le marché pour essayer d’obtenir le plus intéressant. Ainsi, seul un sondé sur deux d’un océan à l’autre (50 %) indique avoir magasiné dans ce sens, comparativement à 61 % de moyenne mondiale. À noter que les « chasseurs de taux avantageux » les plus actifs sont les Français (79 %), les Malaisiens (72 %) et les Chinois (69 %).
L’enquête constate par ailleurs qu’un acheteur potentiel sur quatre (24 %) au pays s’attend à avoir de la difficulté à faire face à une hausse de taux hypothécaire de 2 %, ou même à en être incapable. Pourtant, parmi les 10 pays scrutés par HSBC, les acheteurs canadiens sont aussi les moins portés à dire qu’ils éprouvent un tel sentiment (la moyenne mondiale est de 32 %). Un résultat qui amène l’institution financière à se demander si cette clientèle est « bien préparée ou trop optimiste ». D’après le sondage, les acheteurs potentiels les plus susceptibles d’avoir du mal à absorber une hausse de 2 % sont ceux de Malaisie (43 %), de Taïwan (40 %) et de France (37 %).
Enfin, malgré leur capacité financière précaire et la perspective d’une hausse des taux d’intérêt à court terme, deux acheteurs potentiels canadiens sur cinq (37 %) affirment être prêts à se serrer la ceinture pour acheter un bien immobilier de meilleure qualité (moyenne mondiale : 41 %). Ce sont les acheteurs potentiels du Mexique (59 %), de France (56 %) et de Malaisie (50 %) qui font preuve de la plus grande « souplesse financière », tandis que ceux de Taïwan (29 %), de Singapour (32 %) et des États-Unis (34 %) se montrent au contraire plus prudents dans ce domaine.
« IL EST IMPORTANT DE COMPARER LES TAUX »
« Bien que les propriétaires actuels et potentiels s’en sortent mieux que bon nombre de propriétaires dans d’autres pays, un sur quatre s’attend à avoir de la difficulté advenant une hausse suivie des taux hypothécaires. Qu’il s’agisse de bloquer son taux ou de chercher à établir un équilibre avec un taux variable, il est important de tenir compte d’une éventuelle hausse dans son budget et, bien sûr, de comparer les taux pour obtenir le meilleur possible », commente Larry Tomei, vice-président à la direction et chef des services bancaires de détail et gestion de patrimoine à HSBC Canada.
Le sondage a été réalisé en ligne par Kantar TNS en septembre et octobre 2017 auprès de 10 005 personnes dans 10 pays : Australie, Canada (1 000 répondants), Chine, États-Unis, France, Malaisie, Mexique, Royaume-Uni, Singapour et Taïwan. Ses résultats sont basés sur un échantillon représentatif à l’échelle nationale de propriétaires actuels et potentiels âgés de 21 ans et plus.

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Commencer à épargner tôt pour la retraite est une bonne stratégie. Même de petits montants feront une différence sur 35 ou 40 ans. Mais comment discuter d’épargne-retraite avec les jeunes de la génération Y?
Il y a de fortes chances pour que les Y jugent que la retraite n’est qu’une lointaine perspective et qu’ils ont bien d’autres priorités. Voici les conseils de Morningstar pour renverser la tendance.
Un récent sondage d’Environics Research réalisé pour TD montrait que 42 % des Canadiens se jugeaient trop jeunes pour penser à l’épargne-retraite. En octobre 2017, un rapport de BMO Gestion de patrimoine révélait que seulement 32 % des Y épargnaient en vue de la retraite.
Peu d’entre eux réalisent toutefois le coût de trop attendre avant de se lancer. Commencer à mettre 100 dollars de côté par mois quand on est jeune rapporte évidemment plus que de débuter de mêmes économies dans la trentaine ou la quarantaine, rappelle Morningstar.
REER ou CELI?
Une fois lancé, la première question qui surgit est souvent : REER ou CELI? « Ça dépend de la personne, de sa situation actuelle et de ses objectifs financiers », croit Jennifer Diplock, vice-présidente associée, épargne personnelle et investissement à TD Canada Trust, citée par Morningstar.
Il faut rappeler à l’investisseur que le REER est surtout une manière de reporter l’impôt à plus tard et non de l’éviter complètement. C’est notamment une bonne option pour les gens qui estiment qu’ils paieront moins d’impôt à leur retraite qu’au moment de cotiser à leur REER. Toutefois, pour des jeunes qui commencent leur carrière et ont déjà un taux d’imposition marginal assez bas, la calcul pourrait s’inverser. Il est possible qu’ils fassent face à un taux d’imposition marginal plus élevé lors de leur retraite.
Dans ces cas-là, d’autres options peuvent devenir judicieuses. Le CELI permet de gagner des revenus et des gains en capital à l’abri de l’impôt. La contribution maximale est de 5 500 dollars cette année. Comme pour le REER, il est aussi possible de mettre à profit les droits de contribution inutilisés des années précédentes. Évidemment, le CELI ne donne pas droit à une déduction d’impôt immédiate, mais les retraits sont non imposables.
D’AUTRES OPTIONS
Les avantages d’un compte d’investissement non enregistré sont moins évidents, mais ils peuvent devenir une option pour celui ou celle qui a maximisé ses cotisations au CELI et recherche un outil lui permettant de retirer de l’argent avant la retraite.
L’assurance vie peut aussi jouer un rôle, en conjonction avec d’autres placements comme le REER ou le CELI, pour protéger les gens chers à l’investisseur. Certaines polices incluent une portion en liquidités qui s’accumule et peut être retirée à la retraite, pour bonifier l’épargne-retraite.
BIEN CONSEILLER LES JEUNES
Bien sûr, le rôle du conseiller est justement de créer le bon assemblage de ces outils afin de mettre sur pied la meilleure stratégie à long terme pour ces jeunes investisseurs. Selon le rapport de BMO, 28 % des Y investissent avec l’aide d’un conseiller dans une institution financière et 24 % avec l’aide d’un conseiller indépendant.
« Un individu plus jeune peut avoir des objectifs à court terme, comme démarrer une entreprise ou acheter une maison, dont on doit tenir compte dans les objectifs à long terme, soutient Chris McIntyre, d’Edward Jones. Séparer les objectifs à court et long termes aide les plus jeunes à comprendre que le plan d’épargne-retraite n’est qu’une des parties de ce qu’ils mettent de côté. »
L’épargnant qui se dote d’un solide plan très tôt a de biens meilleures chances d’atteindre, voire de dépasser, ses objectifs financiers.

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Les contribuables canadiens ont versé plus d’argent que l’an dernier dans leur compte d’épargne libre d’impôt (CELI), mais celui-ci demeure encore mal connu du public, selon un sondage publié par BMO.
Ainsi, le montant de la cotisation annuelle moyenne atteint aujourd’hui 4 989 dollars, comparativement à 4 592 dollars l’an dernier à la même période, soit une augmentation de 8,6 %, tandis que le nombre de personnes qui versent le maximum est en hausse de 2 %, ce qui représente 17 % des cotisants d’un océan à l’autre.
Le sondage révèle aussi que les deux principales raisons pour lesquelles les Canadiens n’ont pas placé d’argent dans un CELI sont, dans l’ordre, qu’ils n’en avaient pas les moyens cette année et qu’ils avaient besoin de fonds pour payer autre chose.
UTILISÉ COMME FONDS D’URGENCE
Selon BMO, ces motifs coïncident avec la principale utilisation qui est faite du compte par tous les groupes d’âge, c’est-à-dire s’en servir comme fonds d’urgence. Toutefois, l’institution financière relève que les Y sont également portés à l’utiliser pour économiser en vue d’un achat important, alors que les 35-54 ans sont d’abord préoccupés par l’épargne-retraite.
« Le montant moyen des cotisations des Canadiens est en hausse constante, mais seul un petit nombre d’entre eux maximisent le plein potentiel de leur CELI. Comme l’an dernier, la plupart des répondants évoquent comme principal motif ne pas avoir assez d’argent pour investir davantage. Pourtant, il y a des solutions et d’autres options de cotisation qu’ils devraient connaître », explique dans un communiqué Ryan ffrench, directeur général, Placements à terme à BMO.
Ce dernier fait observer qu’une bonne façon d’éviter de devoir choisir entre cotiser dans un placement et conserver des liquidités consiste à établir un régime de cotisations automatiques, comme pour d’autres comptes d’épargne. Et, plus important encore, « d’opter pour d’autres types de placements, comme des fonds d’investissement, des placements à terme et des fonds négociés en Bourse, qui peuvent être intégrés à un CELI et qui offrent un meilleur rendement potentiel ».
UN PRODUIT ENCORE MAL CONNU
Le sondage montre par ailleurs que près des trois quarts des personnes interrogées (73 %) disent « connaître quelque peu » cet outil d‘épargne, ce qui représente un léger progrès par rapport à l’an dernier (70 %). Mais BMO ajoute que « certaines lacunes de connaissance demeurent ». Ainsi, le tiers (34 %) des répondants ignorent toujours qu’une cotisation excédentaire entraîne une pénalité fiscale, tandis que 42 % croient que la limite de cotisation est liée au revenu. De même, près de la moitié (45 %) des personnes interrogées ne connaissent pas ou sont incapables de nommer les placements admissibles au CELI.
Enfin, l’enquête d’opinion relève que si une large majorité (82 %) des sondés possèdent un CELI ou prévoient d’en ouvrir un, seuls un quart d’entre eux (25 %) savent que le montant de cotisation annuelle maximum est de 5 500 dollars. « Bien que les résultats soient encourageants d’une année à l’autre, ils démontrent que d’importantes lacunes de connaissances demeurent par rapport à ce compte et que les Canadiens pourraient utiliser cette précieuse option de placement plus efficacement », conclut Ryan ffrench.
Le sondage a été effectué en ligne par Pollara en décembre dernier auprès de 1 500 Canadiens âgés de 18 ans et plus. Les données ont été pondérées en tenant compte des plus récentes statistiques de recensement afin d’être représentatives de l’âge, du sexe et des régions. Dans ce cas, la marge d’erreur est de plus ou moins 2,5 %, 19 fois sur 20.

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En cette période de production des déclarations de revenus, il est peut-être temps de rappeler à vos clients étudiants ou ceux ayant des enfants aux études que ces derniers pourraient profiter de certaines mesures d’allégement fiscal pour l’année d’imposition 2017.
Voici un rappel de quelques crédits d’impôt et déductions souvent ignorés par les étudiants. L’Agence du revenu du Canada (ARC) précise que même si leurs revenus sont faibles ou inexistants, ils devraient néanmoins produire une déclaration afin d’obtenir les paiements de prestations auxquels ils ont droit.
CRÉDIT D’IMPÔT POUR FRAIS DE SCOLARITÉ
L’étudiant pourrait avoir droit au crédit d’impôt pour frais de scolarité s’il a étudié dans certains établissements d’enseignement postsecondaires. Il peut désormais, sous certaines conditions, inclure les frais versés à un établissement d’enseignement postsecondaire pour des cours axés sur les qualifications professionnelles qui ne sont pas de niveau postsecondaire.
Selon le montant d’impôt qu’il doit, il se peut qu’il soit obligé d’utiliser tout le crédit ou seulement une partie. S’il n’a pas besoin de l’utiliser en totalité, il peut transférer ou reporter la portion restante. Les montants inutilisés peuvent être transférés à son conjoint ou conjoint de fait, à un parent, à un grand-parent, ou encore à un parent ou grand-parent de son conjoint ou conjoint de fait pour réduire son revenu imposable. L’étudiant peut aussi reporter et réclamer une autre année la partie des frais de scolarité de 2017 qu’il ne pourra utiliser (à condition qu’il ne la transfère pas) pour l’année, ainsi que les frais de scolarité et montants relatifs aux études et aux manuels non utilisés pour 2016 et les années précédentes. Toutefois, s’il reporte un montant, il ne pourra plus le donner à quelqu’un d’autre.
S’il est un étudiant admissible, il pourrait avoir droit à l’exemption pour bourse s’il a perçu un revenu d’une bourse d’études, d’une bourse de perfectionnement ou d’une bourse d’entretien.
MONTANTS RELATIFS AUX ÉTUDES ET AUX MANUELS
Même si ces montants ne peuvent plus être réclamés, l’étudiant peut tout de même reporter les montants qu’il n’a pas demandés lors des années précédentes.
INTÉRÊTS PAYÉS SUR LES PRÊTS ÉTUDIANTS
L’étudiant pourrait avoir droit à un montant pour les intérêts payés en 2017 sur son prêt pour des études postsecondaires. Il peut également demander le remboursement des intérêts payés au cours des cinq dernières années s’il ne l’a pas déjà fait. Mais dans ce cas, il doit s’agir d’intérêts payés sur un prêt reçu aux termes de la Loi fédérale sur les prêts aux étudiants, de la Loi fédérale sur l’aide financière aux étudiants, de la Loi sur les prêts aux apprentis ou d’une loi provinciale ou territoriale semblable.
MONTANT POUR LE TRANSPORT EN COMMUN
Après le 30 juin 2017, le montant pour le transport en commun n’est plus disponible. Une personne aux études peut toutefois demander, dans sa déclaration de 2017, le remboursement du montant correspondant au coût des laissez-passer admissibles utilisés pour des services de transport en commun pour la période comprise entre le 1er janvier et le 30 juin 2017.
FRAIS DE DÉMÉNAGEMENT ADMISSIBLES
Si l’étudiant a déménagé pour ses études postsecondaires et qu’il étudie à temps plein, il pourrait avoir droit au remboursement des frais de déménagement. Mais attention : il peut seulement déduire ces frais de la partie de bourses d’études, de perfectionnement ou d’entretien, de certaines récompenses, de subventions de recherche ou de subventions reçues par un artiste pour un projet qu’il doit inclure dans son revenu. S’il a déménagé pour travailler, y compris pour occuper un emploi d’été ou exploiter une entreprise, il pourrait aussi avoir droit au remboursement de ses frais de déménagement. Toutefois, il ne peut déduire ces frais que du revenu perçu dans son nouveau lieu de travail. Pour être admissible, son nouveau lieu de résidence doit être situé au moins 40 kilomètres plus près de son nouveau travail ou de son nouvel établissement d’enseignement. À noter qu’il ne peut pas demander le remboursement de ces frais s’ils ont été payés par son employeur.
FRAIS DE GARDE D’ENFANTS
Si l’étudiant paie une personne pour qu’elle s’occupe de son enfant pendant qu’il est aux études, qu’il perçoit un revenu ou qu’il mène des recherches, il pourrait avoir droit au remboursement des frais de garde d’enfants.
CRÉDIT POUR LA TPS/TVH
S’il atteint l’âge de 19 ans avant le 1er avril 2019, l’étudiant pourrait être admissible au crédit pour la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) et aux paiements provinciaux connexes. L’ARC vérifiera qu’il est admissible à l’aide de sa déclaration de revenus et lui enverra un avis le cas échéant.
ALLOCATION CANADIENNE POUR ENFANTS (ACE)
Si l’étudiant a un enfant, il pourrait percevoir l’ACE, un paiement mensuel non imposable versé aux familles admissibles pour les aider à assumer les coûts associés aux soins des enfants de moins de 18 ans. Pour obtenir l’allocation, il n’a qu’à en faire la demande (une seule fois) et produire sa déclaration de revenus chaque année pour continuer à la recevoir.
PRESTATION FISCALE POUR LE REVENU DE TRAVAIL (PFRT)
Enfin, dans le cas où l’étudiant aurait une personne à sa charge et qu’il toucherait un revenu de travail modeste, il pourrait être admissible à la PFRT et pourrait même avoir droit à des versements anticipés.
http://www.conseiller.ca/nouvelles/conseils-fiscaux-pour-etudiants-66188?courriel=yes